Как проводится анализ затрат на стадии предпроектной подготовки

На стадии предпроектной подготовки важно оценить ориентировочную стоимость будущего объекта, определить экономическую целесообразность проекта и сформировать бюджетные ориентиры. Для этого проводится предварительный анализ затрат, который отличается от классической сметы по уровню детализации, но требует грамотного подхода. В данной статье рассматриваются ключевые этапы, инструменты и принципы анализа затрат на предпроектной стадии.

Цели анализа затрат до начала проектирования

Анализ затрат на стадии предпроектной подготовки позволяет принять обоснованное решение о целесообразности дальнейшей разработки проектной документации. Ниже представлены основные задачи, которые решаются на этом этапе.

• Оценка стоимости реализации проекта с погрешностью не выше 20–30%.
• Формирование начального бюджета для инвестора или заказчика.
• Определение масштаба проектных и строительных работ.
• Оценка рентабельности проекта (в коммерческом строительстве).
• Подготовка к разработке технического задания на проектирование.

Какие методы применяются для анализа затрат

Поскольку полноценной проектной документации на этом этапе ещё нет, применяются укрупнённые нормативы и расчетные подходы. Ниже перечислены основные методы.

• Сравнение с аналогичными объектами (метод аналогий).
• Использование укрупнённых нормативов стоимости (УНС) на 1 м², 1 пог. м, 1 усл. ед.
• Анализ базовых проектных решений и прогнозируемых объёмов работ.
• Применение укрупнённых смет (УСН) по типовым проектам и отраслевым сборникам.
• Экспертные оценки на основании региональной практики (например, по данным объектов в Вологде).

Документы и данные, необходимые для анализа

Для анализа затрат до начала проектирования используются исходные материалы, позволяющие описать будущий объект и его параметры. Ниже перечислены ключевые из них.

• Функциональное назначение объекта и его ориентировочные характеристики (площадь, этажность, материалы).
• Исходные данные по земельному участку и инженерным условиям.
• Техническое задание на разработку проектных решений (если имеется).
• Информация об аналогичных проектах и объектах (с фактическими затратами).

Практический пример: предпроектная оценка затрат по административному зданию

В рамках подготовки к строительству административного корпуса в Вологде инвестор запросил ориентировочную оценку стоимости. На основании функционального назначения, площади 1800 м², расчётов по УНС и анализу смет по аналогичным объектам 2023–2024 годов была сформирована предварительная оценка в объёме 146 млн рублей. Эта сумма легла в основу бюджета и позволила сформировать требования к архитектурным и конструктивным решениям.